民泊をはじめる。注意するべき事、いくら儲かる?

<民泊とは、その現状はいったい>

2016年4月1日 旅館業法令 施行の一部改正と一定条件下でのフロントの設置の緩和措置などにより民泊が注目されてきました。今ではAirbnbという民泊の仲介サイトで世界的に広がりました。

旅行の時に普通にホテルに泊まるのと違い、いろいろなところに泊まることができます。

宮殿・高層マンション・クルーザーなどなど個人が私有しうるものは探せば宿泊ができます。その割には圧倒的にコスパはいいので、いろんなとこに泊まってみるのもいいですね。
また、ホームステイの様に、現地の人が住む一軒家の一室を借りることもできるのでリアルな文化を学ぶ事ができますね。

民泊は基本的に2種類

・合法的に営業している
・グレーゾーンで旅館業法に違反している

合法的に営業する為には
旅館業法に違反しないようにしないといけないです。

1.宿泊料を取っている
2.不特定の人を客にしている
3.継続して客を募集している
4.利用者の生活の本拠でない

上記の4点に当てはまると旅館業法に抵触しますが、民泊をするならどう考えても当てはまりますねw


<民泊はそもそも儲かるの?>

基本的にはちゃんと勉強すれば儲かります
ポイントが4点あります。

1:物件選び
ただ人気なエリアを探すのではなく、繁忙期の空室状況などを確認し需要と供給のバランスを確認してから選びましょう。基本的にはビジネスホテルなどの稼働率が良くないところではあまり集客が期待できません。

駅までの距離や、観光地へのアクセスも意識しましょう。

また、近隣住人とのトラブルを避けるために、地域柄も確認できると尚いいです。


2:高評価のレビューを貰う
民泊仲介サイトのAirbnbでは、レビュー評価があります。

ホストの方の対応や、部屋の印象、特徴あるサービスの提供など喜んで貰える様すこし工夫しましょう。


3:時期や稼働状況に応じて価格変更する
クリスマスや中国の大型連休など見込みがあるときは高めに設定し、閑散期はある程度値段を安く抑えましょう。空室状況を作らない努力が大事です。


4:物件の管理・ゲストへの対応への費用 代行の必要性

ここでは民泊の代行管理業者の説明を載せますが、大前提としてもし自分で全て管理できるのであれば、そのほうが儲かります。

基本的にAirbnbで宿泊される方は外国籍の方です。
トラブルがあった場合に言葉が通じずなかなか解決出来ないことがあります。
そこでゲストの問い合わせの外国語対応
また、ゴミ出しやシーツ交換、掃除などの代理清掃。
仲介サイトのレビュー管理などです。

基本は売り上げの10%~20%支払が発生します。

物件の管理を代行するかで売り上げは変わりますが、おおよその利益の計算方法は、物件の稼働率を8割程度で考え

そこから、その地域の光熱費・転貸なら家賃(所有の建物なら固定資産税)・清掃費用(1K:4,000円位)・広告宣伝費・備品購入費を差し引き計算しましょう。


<民泊トラブルと対策方法、解決方法>

ケース1:ご近所さんトラブル
実際はこのトラブルが一番多く問題になっています。
騒音問題や、ゴミのマナーなどがありますが、前もってゲストに宿泊するうえでのルールを明確にするのがおすすめです。騒音などについて国柄によってはゲストの方は悪気なくうるさいことも多いので日本のマナーを教えてあげましょう。
ご近所さんのトラブルの場合は通報されてしまい、退去命令がだされて、そのマンションで民泊ができなくなる可能性があります。


ケース2:備品の破損・盗難
宿泊で貸し出す備品は盗まれていいものにしましょう。また、扱いが悪く壊れてもいいように備品も低コストのものにしましょう。
コップやアメニティはまとめて置かず、宿泊人数分だけを置くようにし、できるだけ物は置かないようにするのが賢明かと思います。


解決方法:
Airbnbではホスト(貸す側)だけでなくゲスト(借りる側)のレビューもあります。マナーなどが悪い方は泊めないようにしましょう。また、ゲストのプロフィールも確認し顔写真の有無、FACEBOOKなど別のSNSでのデータとも照合し本人確認すると尚いいでしょう。

 



2017年04月08日